Tilgungsträgermodelle - Produktkosten

Tag der Abrechnung

Bei Tilgungsaussetzungsmodellen / Tilgungsträgerdarlehen drohen enorme Deckungslücken

 Es drohen erhebliche Unterdeckungen bei bestehenden endfälligen Finanzierungen. Die Kunden werden durch Banken und provisionsgebundene Finanzdienstleister zu möglichen Lösungen regelmäßig nachteilig oder gar nicht beraten.

 Teil 1: Konstruktionsweise von Tilgungsaussetzungsmodellen / Tilgungsträgermodellen

Die simpelste Tilgungsform bei langfristigen Krediten, z. B. der Immobilienfinanzierung eines Privaten oder der Praxis- bzw. Kanzleifinanzierung eines Arztes bzw. Freiberuflers, ist die monatliche oder quartalsmäßige Rückzahlung in Form von Raten oder Annuitäten.

 Ratendarlehen vs. Annuitätendarlehen

 Bei Ratendarlehen bleibt der Tilgungsbetrag konstant und die Zinslast fällt im Zeitablauf (wegen der sinkenden Restschuld), so dass die regelmäßige Liquiditätsbelastung des Darlehensnehmers im Zeitablauf abnimmt.

Beim meist bevorzugten Annuitätendarlehen werden dagegen gleichbleibende Raten = Annuitäten gezahlt. Das Sinken der Zinslast im Zeitablauf wird hier zur Erhöhung der Tilgungsbeträge verwendet, so dass die regelmäßige Liquiditätsbelastung des Darlehensnehmers im Zeitablauf konstant bleibt.

Ersatz regelmäßiger Tilgung durch Ansparprozess


Findige Köpfe haben jedoch schon vor Jahrzehnten die beiden beschriebenen Tilgungsformen um eine Alternative erweitert: Ersatz der regelmäßigen Schuldtilgung durch regelmäßiges Ansparen in ein Anlageprodukt (z. B. Bausparvertrag, kapitalbildende Lebens- oder Rentenversicherung, Fondspolice etc.).

Diese Kombination ist als Tilgungsaussetzungsmodell oder Tilgungsträgerdarlehen bekannt, und weit verbreitet.

  

 

Warum so kompliziert?

Rein betriebswirtschaftlich sinnvoll sind diese „Kombi-Pakete“, wenn der Kunde beim Ansparprozess im Tilgungsträger eine höhere Rendite erzielt, als er als Zinssatz für das Darlehen bezahlt. Kurzum: die Zahlungen des Schuldners in den Tilgungsträger lohnen mehr als die ersparten Zinsen bei Tilgung.

Unter Berücksichtigung von Steuern ist das Ansparprodukt dann vorteilhaft, wenn die Nach-Steuer-Rendite des Ansparprodukts höher ist als die prozentualen Nach-Steuer-Aufwendungen des ungetilgten Darlehens.

Hier wird erkennbar, dass die deutsche Steuergesetzgebung einen Anreiz zu Nutzung von Tilgungsaussetzungsmodellen schuf.

So lassen sich die Zinsaufwendungen von Darlehen für fremdgenutzte Immobilien sowie Praxis- und Kanzleiausstattungen steuermindernd absetzen. Gleichzeitig war die Ablaufleistung von kapitalbildenden Lebens- oder Rentenversicherungen bis 31.12.2004 steuerfrei und seither zumindest steuerlich begünstigt (nur zur Hälfte dem persönlichen Steuersatz unterworfen). Aus diesem Grund wurden Tilgungsträgermodelle auch als „Zinsaufblähungsmodelle“ bezeichnet.

Die nachstehende Abbildung visualisiert den Zusammenhang beispielhaft. Statt mit einer gegebenen Annuität das Darlehen auf Null zu tilgen, zahlt der Schuldner lediglich die Zinsen und baut mit der ersparten Tilgung ein höheres Endvermögen im Ansparprodukt (Tilgungsersatz) auf. Bei Endfälligkeit des Annuitätendarlehens wird dieses auf einen Schlag getilgt und der schuldenfreie Kunde freut sich über einen Restbetrag zur freien Verfügung. 


 

Soweit die Theorie…

…beziehungsweise soweit die werblichen Aussagen der Anbieter, die solche Bündel empfahlen. Sie schürten zum Zeitpunkt des Abschlusses dieser Kombi-Produkte die Erwartung des Kunden auf einen finanziellen Vorteil (Überschuss) gegenüber einer laufenden Tilgung.

Der erhofften Vorteilhaftigkeit des Tilgungsträgermodells stehen jedoch auch einige Risiken gegenüber, so die Aufblähung der Vermögensbilanz des Kunden, die stärkere Belastung seiner Bonität, das Risiko von Schlechtleistung oder der Insolvenz z. B. der Ausfall des Tilgungsträgers. Und folgendes!

Der Tag der Abrechnung – das dicke Ende kommt zum Schluss!

 

Nach zwei bis drei Jahrzehnten Laufzeit dieser Konstruktion kommt in diesem und den nächsten Jahren nun bei zehntausenden von Tilgungsträgermodellen der Tag der Abrechnung und zwar im wahrsten Sinne des Wortes.

 

 

 

Während die Tilgungshöhe des Darlehens keine Unsicherheiten beinhaltet, sie steht ja fest – erbringt das Ansparprodukt in vielen Fällen (insbesondere wenn in eine klassische Lebens- oder Rentenversicherung oder Fondspolice angespart wurde) eine erheblich schlechtere Ablaufleistung als erwartet und als in den bisherigen (natürlich unverbindlichen!) Hochrechnungen der Anbieter in Aussicht gestellt wurde.

Die traurige Realität für viele Kunden sieht derzeit so aus:

 

Statt eines frei verwendbaren Überschusses nach vollständiger Tilgung des Darlehens aus der Ablaufleistung des Ansparproduktes zeigt sich nun plötzlich eine Deckungslücke, die

-       bei privaten Finanzierungen oftmals etliche zehntausend Euro hoch ist,

-       bei Praxis- und Kanzleifinanzierungen von Ärzten und Freiberuflern sogar in die hunderttausende Euro gehen kann.

Bemerkenswert ist, dass die Vermittler der oben beschriebenen Tilgungsträgermodelle ihre Kunden ganz regelmäßig nicht über die bevorstehenden Deckungslücken frühzeitig vorwarnen, sondern diese „gegen die Wand fahren“ lassen!

Der Grund besteht wahrscheinlich darin, dass die Vermittler sich über jedes Jahr weiterer Bestandspflegeprovision und sonstiger Einkünfte aus der Kundenbeziehung freuen und den Kunden möglichst spät damit konfrontieren wollen, ein für den Kunden (!) sehr schlechtes Geschäft abgeschlossen zu haben.


 

 Und was bedeutet das nun konkret für Sie?

- Falls Sie noch ein laufendes Tilgungsträgermodell besitzen, so prüfen Sie die zu erwartende Ablaufleistung, ihre Entwicklung und das Auftreten einer eventuellen Lücke. Tipp: Lassen Sie dafür den nicht-garantierten Überschuss-Anteil zu Ihrer Sicherheit außen vor.

- Klären Sie, ob Ihr Schaden geringer ist, wenn Sie

a) das Modell bis zum bitteren Ende durchhalten 

b) die Beitragszahlung einstellen
(und ggfs. die Tilgung des Darlehens aufnehmen)

c) das Ansparprodukt sofort in ein kostengünstigeres Netto-Produkt
(beziehbar z. B. über Honorarberater) überführen oder

d) das Ansparprodukt kündigen und mit der Bank über eine (vorzeitige) Tilgung des   Darlehens verhandeln. Ein Ansatzpunkt hierfür könnte z. B. das Ende einer Zinsbindungsfrist sein.

Da die korrekte Bewertung des individuellen Sachverhalts sowohl juristische als auch komplexe finanzmathematische Problemstellungen aufwirft, kann es sinnvoll sein, hier einen Sachverständigen für Versicherungsfragen gegen Honorar zu Rate zu ziehen.

 

Teil 2: 10-Punkte-Plan für Tilgungsaussetzungsmodelle

Wer anstatt einer regelmäßigen Darlehenstilgung lieber in einen Tilgungsträger einspart, führt ein Zinsdifferenzgeschäft durch. Dies ist umso vorteilhafter, je mehr die Nach-Steuer-Kosten des Fremdkapitals durch die Nach-Steuer-Rendite des Tilgungsersatzinstruments übertroffen werden.

Warum geht nun bei so vielen Menschen das Konzept des Tilgungsaussetzungsmodells nicht auf?

Die Antwort liegt in den zu hohen Kosten von intransparenten und wenig leistungsfähigen Ansparinstrumenten (= Tilgungsträger, meist Lebens- oder Rentenversicherungen), die letztendlich bei weitem nicht die Rendite erbringen, die bei Abschluss der Verträge in Aussicht gestellt wurde.

Banken, Versicherungen sowie die meisten Finanzdienstleister und Strukturvertriebe (also über 99% aller Anbieter für Privatkunden) bieten aufgrund ihres Geschäftsmodells ausschließlich intransparente Produkte an, die neben Provisionen eine Fülle weiterer – meist versteckter – laufender Produktkosten beinhalten.

Die Summe dieser Kosten (es gibt eine Menge von Beispielen, in denen diese den Betrag aller Einzahlungen übersteigen!) ist dafür verantwortlich, dass die Anlagerendite sehr niedrig ist.

Hohe und intransparente Kosten im Tilgungsträger

 

Egal, ob der Kunde klassische Tilgungsträger (z.B. Leben-/Rentenversicherungen) oder fondsgebundene Tilgungsträger nutzt: Die Wertentwicklung dieser Produkte bleibt regelmäßig weit hinter den Erwartungen (Modellrechnungen) zurück.   

Während die Bruttorenditen der meist aktienbasierten Anlagen in den letzten 5 bis 30 Jahren im Mittel gut bis sehr gut rentierten, zehren die hohen Kosten im Tilgungsträger jedoch beim Sparer oft rund zwei Drittel dieser am Markt erzielbaren Rendite auf.

 

In den folgenden Abbildungen sind die Flächen entsprechend der Kosten und Erträge marktüblicher Tilgungsträger dargestellt:

 

Beispielhaft sei die Kostenstruktur eines marktüblichen Tilgungsträgers (Rentenversicherung) dargestellt, der als Tilgungsersatz für ein Darlehen dienen soll (1.000 Euro mtl.; Laufzeit 20 Jahre):

 

Aus der Summe der Sparraten von 240.000 Euro (= 1.000 Euro * 20 Jahre * 12 Monate/Jahr) wird oft ein erheblicher Teil – in diesem Fall „nur“ 196.160,75 Euro über 20 Jahre – stillschweigend entnommen, ohne dass Sie je eine Rechnung erhielten oder dies transparent nachgewiesen bekämen. Das Ergebnis wird erst ganz am Ende deutlich und hat fatale Auswirkungen auf das gesamte Tilgungsträgermodell: eben Defizit statt Überschuss! Dennoch erfährt Ihre Anlage eine kleine positive Wertentwicklung. Nur ist diese eben viel zu gering – insbesondere wenn man real denkt, also zumindest den Inflationsschaden zurückgewinnen möchte.

Wie hoch wäre denn die zu erwartende Ablaufleistung, wenn man als Arbeitshypothese bei der Anlage des Tilgungsersatzes in einen möglichst breit gestreuten Aktienfonds eine langfristige durchschnittliche Rendite von 9% p.a. – vor Kosten und Steuern unterstellt?

(Zum Vergleich: Der MSCI World rentierte im Zeitraum zwischen 1985 und 2015 durchschnittlich 9,6% p.a.)

 

Bei den gegebenen Kosten sind (trotz der Anlagerendite von 9 %) lediglich 307.014 Euro Ablaufleistung zu erwarten. Wohlgemerkt: 240.000 Euro davon hat der Anleger selbst eingezahlt! Der Ertrag über 20 Jahre liegt somit bei mageren ca. 67.000 Euro – und zwar rein nominell, also vor Inflation.

Wären Sie damit zufrieden?

In Modellrechnungen, die den Tilgungsaussetzungen fälschlich zu Grunde gelegt werden, sind viel zu hohe Ablaufleistungen ausgewiesen. Dies liegt daran, dass sämtliche Kapitalanlagekosten (hier: 129.058 Euro als Teil der oben gezeigten Gesamtkosten in Höhe von 196.161 Euro) dem Kunden nicht gezeigt werden müssen. Das war und ist gesetzlich geduldet.

Die Modellrechnung des Anbieters weist aufgrund der rechtlich erlaubten Vernachlässigung der Kapitalanlagekosten bei 9% Anlagerendite p.a. somit stark überhöhte 588.000 Euro Ablaufleistung aus.

Wenn diese Anlage nun für ein Darlehen in Höhe von z. B. nur 400.000 Euro unterlegt wird, ist eine Deckungslücke von ca. -93.000 Euro (= 400.000 – 307.000) statt des vom Kunden erwarteten Überschusses von 188.000 Euro (= 588.000 – 400.000) vorprogrammiert.

 

Das macht – hat z. B. ein niedergelassener Arzt seine Praxisfinanzierung mit Tilgungsträger finanziert – eine Lücke von rund 281.000 Euro (nach Steuern) aus, was die Ruhestandsplanung schon beeinträchtigen kann.

Je länger die Laufzeit der Tilgungsanlage, desto größer wird die gezeigte Diskrepanz – gerade bei Ärzten und Freiberuflern sind Fehlbeträge von bis und über einer Million Euro keine Seltenheit.

Von der angenommen Marktrendite von 9% p.a. vor Kosten und Steuern über 20 Jahre kommen damit nur 1,98% p.a. beim Kunden an.

Oder mit anderen Worten: wenn der Kunde für sein tilgungsfrei gestelltes Darlehen mehr als 1,98 % Zinsen nach Steuern zahlt, dann wäre er im obigen Beispiel mit einer ganz normalen Tilgung besser gefahren.

Erschreckend, wie wenig sich diese Tatsache verbreitet – ein ironisches Lob an die Marketingabteilungen der Banken- und Versicherungsindustrie. Die nachfolgende Abbildung stellt die vom Kunden meist getroffene Annahme über das Verhältnis der verschiedenen Kostenarten zum Ertrag mit der (traurigen) Realität sowie der bei einer transparenten Netto-Lösung erzielbaren Ergebnissen gegenüber.

 

 Und was bedeutet das nun konkret für Sie?

(1)     Wenn Sie noch kein Tilgungsaussetzungsmodell besitzen, so hinterfragen Sie, ob der erzielbare Zusatzertrag die Risiken Ihrer „Bilanzverlängerung“ sowie Ihren Flexibilitätsverlust rechtfertigt.

(2)     Ein Tilgungsaussetzungsmodell mit klassischem Tilgungsträger kommt sicher nicht in Frage (egal ob klassische Lebens- oder Rentenversicherung oder auch eine „neumodische“ Indexpolice).

(3)     Haben Sie den Punkt (1) positiv beantwortet, so benötigen Sie einen leistungsfähigen und transparenten Tilgungsträger, den Sie – bei angemessenen Kosten – über einen Honorarberater erhalten können. Wachsamkeit und Vorsicht sind gleichwohl immer angebracht. Auch Honorarberater sind keine Heilige!

(4)     Sollten Sie einen klassischen Tilgungsträger aus der Provisionswelt haben, so ist Schadensbegrenzung angesagt.

(5)     In der Praxis können regelmäßig die Produktkosten um mindestens -50% reduziert werden mit daraus resultierender Mehr-Ablaufleistung in mindestens gleicher Höhe.

(6)     Je kürzer Ihr schlechter Tilgungsträger bislang läuft und je länger die noch verbleibende Restlaufzeit ist, desto eher lohnt sich der Umstieg.

(7)     Eine unabhängige Beratung von Fachleuten auf Honorarbasis, die Ihre bisherigen Tilgungsanlagen gutachterlich prüfen und optimieren, ggfs. durch Netto-Geldanlagen auf wissenschaftlicher Basis ersetzen und die Verhandlung mit der bestehenden Bank beherrschen – ist ein gangbarer Weg.

(8)     Gleichzeitig sollte ein Fahrplan für die Zukunft erarbeitet werden, der die sorgenfreie Voll-Tilgung des Darlehens sicherstellt und parallel die eigene Altersversorgung nicht gefährdet, sondern als „positive Nebenwirkung“ oder sogar weiter aufbaut.

(9)     Werfen Sie die Modellrechnungen weg (und den FPV, der auf dieser Basis verkaufen möchte, aus Ihrem Wohnzimmer).

(10)   Sei kein LeO!

Prof. Dr. Hartmut Walz / Thomas Berninger

 

 

 

Hartmut Walz ist ein führender Verhaltensökonom und Entscheidungsexperte. Er lehrt an der Hochschule Ludwigshafen a. Rh. – University of Applied Sciences. Als Professor, Redner und Autor erklärt er, wie wir (noch) besser entscheiden. Dies tut er anschaulich, in leicht verständlichen Bildern, mit AHA-Effekt und Augenzwinkern. Walz ist Autor zahlreicher Fachartikel, der HAUFE-Bücher „Einfach genial entscheiden“ und „Einfach genial entscheiden in Geld- und Finanzfragen sowie des Hartmut Walz Finanzblog.

Mehr über Hartmut Walz:
schließlich-ist-es-Ihr-Geld.de
    
à       schliesslich-ist-es-ihr-geld.de/start/

 

 

 

 

Thomas Berninger ist Mitglied im VDH® und Gründer und Geschäftsführer der Transparento® GmbH. Das Transparento-Team erbringt unabhängige Dienstleistungen auf reiner Honorarbasis als eingetragene Sachverständige, zertifizierte Finanzplaner (CFP®), Honorarberater und Honorarmakler. 

Mehr über Thomas Berninger:
transparento-gmbH.de
         à      transparento-gmbh.de

 


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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